Afin de procéder aux amortissements des biens immobiliers, vous devez en premier lieu réaliser une estimation du bien à la date de mise en location meublé. SCI à l’IS : Si pertinente pour les immeubles de rapport. Prévenez-moi par e-mail des prochains commentaires sur cet article. Merci pour vos précisions. Cela signifie que la Société Civile dispose dune personnalité morale, … Nous utilisons des cookies pour vous garantir la meilleure expérience sur notre site web. 7 En pratique, on rappelle qu’en vertu de la réglementation comptable applicable aux amortissements pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2005, une SCI confrontée à l’entrée d’entreprises soumises à l’IS parmi ses membres doit procéder à la décomposition de ses immeubles pour calculer les amortissements réputés déjà déduits en vertu de la présente décision du Conseil d’Etat. Entre légendes urbaines et réalité de la comptabilité, essayons de voir ensemble les conditions à respecter afin de (bien) utiliser la SCI pour optimiser la transmission du patrimoine. L’objectif est simplement d’appliquer strictement une règle comptable… Cela n’est pas reprochable ni essentiellement fiscal. La constatation d’un amortissement ayant pour conséquence de réduire le bénéfice distribuable à l’usufruitier, c’est le nu propriétaire qui en profite. En principe un loyer de marché doit être versé. L’amortissement comptable de l’investissement d’une entreprise est l’étalement de son coût sur sa durée d’utilisation. Mes parents ont besoin de liquidité et je pensais racheter les parts à l'aide d'un prêt bancaire afin que le loyer paît la mensualité du crédit. Je dirige une SARL qui occupe les locaux loués par une SCI imposée à l’IS dont je suis gérante. Lorsqu'un immeuble est comptabilisé à l'actif d'une entreprise une question difficile se pose à l'expert-comptable : quelle valeur retenir pour le terrain ? Merci pour vos réponses. Philippe, « Au terme de cette stratégie, les parents usufruitiers ont doivent percevoir le bénéfice comptable de la SCI. 39, 1-2°, BOI-BIC-AMT-10-40-10 no20) ; - pour les structures des biens déc… J’avoue ne pas encore maîtriser le sujet du coup je ne sais pas qu’elle est la meilleure procédure à suivre pour ce projet. Une SCI est une personne morale disposant d'une existence juridique propre. La SCI perçoit les revenus fonciers, qui lui permettent de rembourser le crédit immobilier. Il convient de respecter sur les éléments suivants de manière successifs : Pour un immeuble de placement, la question est de savoir comment décomposer les éléments de la structure et la durée d’amortissement. Accueil → Blog → Valorisation du terrain d’un ensemble immobilier. bsr A la valeur réelle ? Cela signifie que la Société Civile dispose d’une personnalité morale, mais que chaque associé personne physique est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus fonciers sur la quote-part des résultats qui lui revient. Il n’est pas possible de prendre une quote-part du montant de l’investissement sans tenir compte de la localisation géographique de l’immeuble. 4 S’agissant plus particulièrement des amortissements, l’entrée d’associés soumis à l’IS impose à la SCI, conformément à l’article 39, I-2° du CGI, de constater l’amortissement des immeubles lui appartenant selon les règles propres aux bénéfices industriels et commerciaux. En effet, les règles des revenus fonciers s’appliquent de façon identique aux personnes physiques directement propriétaires d’un immeubl… En fonction de la nature de l’immeuble, l’administration propose un taux d’amortissement annuel. 5°- pour les immeubles construits par la SCI si l’immeuble n’est pas destiné à l’habitation principale pour les trois quart de sa superficie. Une personne physique peut elle vendre à une SCi qu elle crée avec ses 2 enfants un bien immobilier sur lequel elle n à pas de prêt, en faisant par contre un prêt auprès de sa banque au nom de la SCi . 7000e bruts Le Conseil d’Etat nous énumère une liste de méthodes pour déterminer la valorisation du terrain. vous pouvez occuper un logement détenu par une sci à condition toutefois que les statuts prévoient expressément cette possibilité, faute de quoi il y a un risque d’ABS. Puis je l’amortir sur 20 ans soit la durée du prêt ? Bonjour, La ventilation ou décomposition d’un bien en composants est le fruit d’une évolution fiscale intervenue en 2005. En effet, dans une immeuble, il y a toujours une quote-part de la sa valeur qui doit être affecté à la construction et une quote-part qui doit être affecté au terrain. Ainsi, la jurisprudence a-t-elle été déjà saisie de litiges nés des modalités différentes de rattachement des produits entre ces deux catégories de revenus. C’est le seul moyen de pouvoir déroger a cette règle. Vous pouvez soit occuper le bien a titre gratuit sans verser de loyer donc soit verser un loyer dans les conditions du marché ( a vérifier tout de même ) … Et la recherche c’´est du temps donc de l’argent… Il ne faut pas la confondre avec la société civile de plac… Merci beaucoup pour cette réponse, et ce commentaire des plus clairs. Si oui, quelles démarches comptables et fiscales faut-il effectuer ? Par contre, si vous versez un loyer à la SCI (d’un montant correspondant aux conditions habituelles du marché), vous pourrez éventuellement créer un déficit foncier. Il s’agit d’un bien immobilier détenu par un ou plusieurs propriétaires qui n'en ont pas l'usage. © tous droits réservés leblogpatrimoine.com -. Merci pour votre aide. La détention d’un actif immobilier par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu a très peu d’effet sur l’impôt dû. Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet… L’amortissement comptable n’aura aucune conséquence fiscale pour l’imposition des revenus tirés de la SCI. La toiture n'aura pas la même durée de vie que le gros oeuvre par exemple. Choisir le régime fiscal le plus adapté à sa situation est sans aucun doute l’élément le plus compliqué pour un investisseur. La SCI peut faciliter la transmission d'un bien et permettre de réaliser celle-ci dans des conditions fiscales avantageuses. Merci en tout cas pour cet article qui a le mérite d’expliquer de façon simple et claire la situation. Tout est une question de maîtrise du couple gain/risque. Bonjour, Quel est l’intérêt d’un amortissement comptable pour optimiser la transmission du patrimoine ? Il s’agit simplement du statut des sociétés qui ne sont ni commerciales, ni libérales. 1. une déclaration n°2072-S si : 1.1. les associés sont des particuliers ou si le… Avec la méthodologie présentée ci-dessous, il est donc possible de décomposer le prix d’un immeuble afin de l’amortir dans les conditions prévues par le code général des impôts. Guillaume pouvez-vous m’en dire plus sur les conditions de déduction des charges d’intérêts ? Bonjour, Or, sur décision des associés lors de l’assemblée générale annuelle, ce bénéfice sera : 1. ou bien distribué, mais il faut pour cela que la SCI dispose de liquidités, 2. ou bien affecté : 2.1. aux réserves (après être resté en attente dans le compte de report à nouveau éventuellement) in… Cabinet d'expertise comptable Place des Experts, Valorisation du terrain d’un ensemble immobilier, Déductibilité des travaux d’une SCI à l’impôt sur le revenu, Place des Experts, partenaire du concours Total Edhec Entreprendre. Merci pour les réponses. Dans la plupart des autres cas, en principe, elle n’est pas soumise à la TVA sauf pour les locations consenties à des personnes elles-mêmes assujetties à la TVA. Pourquoi choisir 2% au lieu de 1% par exemple? At this point the compost Après lecture du BOI sur les actifs, il s’avère qu’un immeuble ne s’amortie pas comptablement. Mais la SARL est en difficulté économique, et serait en déficit si elle payait les loyers à hauteur de cet amortissement (+ autres charges de la SCI qui devraient être absorbés par ces loyers) Dans le cadre de la transmission du patrimoine, l’utilisation d’un amortissement peut s’avérer particulièrement intéressant. Nous allons poster un ensemble de billets sur l’immobilier. est ce que le montage que vous suggérez ne peut être considéré par le fisc comme étant « ESSENTIELLEMENT » destiné à frauder le fisc? Un grand merci pour ce retour documenté et précis ! – Faut-il constater des amortissements ? 3 Aucune mesure législative ou réglementaire n’est prévue pour assurer la transition entre les deux régimes de détermination du résultat. La SCI fait un crédit pour la totalité de l’achat de l’immeuble de rapport. Elle se fonde sur la circonstance que la cession des parts détenues par des associés personnes physiques à une société soumise à l’impôt sur les sociétés entraîne une modification de la catégorie d’imposition et donc du mode de détermination du bénéfice imposable, sans pour autant qu’il y ait création d’une personne morale nouvelle. juste une question Bel article sur un sujet toujours compliqué à appréhender et a expliquer simplement aux néophytes. Cependant je maintien qu’un immeuble ne s’amortie pas, la législation comptable est très claire. E‐mail pechalje@msu.edu; Tel. Elles disposeront ainsi d’une capacité d’amortissement accrue à compter du changement d’associés. Cessions d’immeubles et TVA sur la marge : la condition d’identité juridique du bien est validée par le Conseil d’Etat; Actualité du contentieux fiscal des marchands de biens : l’absence d’opération commerciale constatée au cours d’un exercice n’écarte pas l’assujettissement d’une SCI … Je note qu’une SCI n’est pas dans l’obligation d’amortir dans la mesure où les associés qui détiennent son capital sont des personnes physiques. La date de départ de cet amortissement sera-t-il le jour où la société IS ou BIC devient associé, ou bien faudra-t-il se placer au moment où la SCI est devenue propriétaire de l’immeuble et ainsi reconstituer les amortissements antérieurs qui n’ont pas été déduits et qui ne seraient pas déductibles, ce qui contribuerait naturellement à diminuer le nombre d’années effectives de l’amortissement pour le bénéficiaire, c’est à dire pour la société IS (BIC). Cordialement. La SCI doit déposer une déclaration chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N, pour les loyers perçus en N-1. Crédit immobilier : Avez-vous besoin d’un courtier en crédit immobilier ? Ma question : afin d’éviter un déficit à la SARL, est-il possible d’allonger la durée du plan d’amortissement des locaux de la SCI ? Je souhaite racheter les parts de cette SCI qui sont actuellement à mes parents. Maintenant, j’envisage de construire d’autres locations et de les louer au sein d’une SCI à l’IS. 5 Mais, en l’espèce, la Haute Assemblée a considéré que la SCI devait retenir comme point de départ du plan d’amortissement de ses immeubles, la date de leur mise en service et non celle à laquelle la SCI a dû pour la première fois déterminer son résultat imposable selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux. Dans le cadre d’une cession de parts sociales (et pas de démembrement au profit des enfants) Par exemple, si une SCI acquiert un bien immobilier de 500 000€ en plein centre de Paris ou dans une zone industrielle, la valeur du terrain est complètement différente. Fusion Agirc-Arrco : le nouveau calcul de la retraite complémentaire, Et en cas d’impossibilité de retenir les méthodes précédentes, elle peut s’appuyer sur les. Lors de l’acquisition d’un ensemble immobilier, une entreprise doit être en mesure d’identifier quelle part du prix d’achat concerne en réalité l’acquisition du terrain puisque cette valeur ne sera pas amortissable à la différence de celle de la construction. Merci pour cet article, mais il aurait également été intéressant de s’intéresser aux implications lors de la revente de l’immeuble, pour l’impot sur la plus-value. Les immeubles de placement qui feraient l'objet d'une décomposition devront être amortis en retenant, sur le plan fiscal, la même durée que celle retenue en comptabilité, à savoir la durée réelle d'utilisation (sans tenir compte toutefois de la politique de cession de l'entreprise). Quelle est sa valeur ajoutée ? Dois-je l’amortir au taux linéaire de 1/30e ou en 1/20e sur les 20 ans « de sa vie » restants ? Elle peut alors amortir ses immeubles.. Dans ce cas, la société inscrit ses immeubles à l’actif. Cette société est vendue à une société soumise à l’IS. Comment ca un immeuble ne s’amortit pas comptablement ? C’est vraiment un sac de noeud ces SCI !!! Par prudence, les statuts pourront déroger au principe édicté par le code civil mais l’usufruitier devra recueillir l’accord du nu propriétaire pour les décisions affectant la substance de la société : modification du pacte social, augmentation ou réduction de capital, transformation, prorogation de la société. L’administration fiscale fixe quelques règles d’amortissement. En creusant, il semblerait qu’une plus value potentielle au moment du passage en amortissement (valeur du marché) soit imposable immédiatement ou reportable si l’amortissement de l’immeuble est intégré dans la compta tel qu’il aurait dû l’être depuis la date d’acquisition du bien. Il existe plusieurs méthodes pour évaluer un terrain, la plus simple (mais la plus coûteuse) étant de recourir à un expert qui va procéder à son évalua… - qualité de l'immeuble (ex : type haussmanien) - localisation de l'immeuble (secteur recherché ou non) - destination de l'immeuble (commercial, industriel, bureau, habitation) De plus, l'administration fiscale semble vouloir avoir une certaine harmonisation au niveau des pratiques des entreprises. Ce qui du fait créer une belle opportunité fiscale ! Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables.   L'actif qui semble le plus évident à décomposer est le bien immobilier. Les droits de donation porteront donc sur une très faible valeur et les abattements disponibles pour la donation entre parents et enfants ne seront que peu consommés. Lors de l’acquisition d’un bien immobilier par une SCI ayant fait l’option de l’impôt sur les sociétés, ce bien va être inscrit à l’actif du bilan et faire l’objet d’une décomposition d’un point de vue comptable et fiscal. Cette perte doit être enregistrée par la comptabilité et, pour maintenir la valeur initiale des capitaux engagés dans l’entreprise, l’exploitant doit la compenser par un prélèvement sur les bénéfices de l’exploitation. Place des Experts, cabinet d'expertise comptable et de commissariat aux comptes, est basé sur 2 sites localisés à Lille (La Madeleine) et Hazebrouck. Je trouve le site vraiment super ! L’amortissement ayant pour conséquence de réduire le bénéfice comptable et donc le bénéfice distribuable aux actionnaires et donc à l’associé usufruitier, l’amortissement permet d’avantager les nue propriétaires. Comme quoi cette question m’obsède ! En cas de cession à titre onéreux des parts de la SCI, ne serait il pas plus avantageux de ne pas amortir le bien, permettant ainsi d’augmenter le compte courant d’associé (qui est une dette au passif) et de diminuer d’autant la plus value? Bonne soirée, Flo a raison, l’amortissement de l’immeuble ne pourra pas être total (hors mis la valeur du terrain), mais il y aura des composants qui auront une valeur nulle à la fin de leur usage et d’autres qui ne perdront pas de valeur (comme la structure de l’immeuble) En effet, alors que le revenu imposable au nom des personnes physiques membres d’une telle société est fixé, en application de l’article 238 bis K du CGI, par la législation applicable aux revenus fonciers, le résultat qui correspond aux droits des associés soumis à l’impôt sur les sociétés est déterminé selon les règles qui régissent les bénéfices industriels et commerciaux. Bonjour, Bonjour Charlotte, 2 Le changement dans la qualité des associés d’une SCI, dans le cas où ses parts jusqu’alors détenues exclusivement par des personnes physiques sont acquises par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, entraîne un changement des règles de détermination de son résultat. Le fait de ne pas appliquer la règle entraîne peu de risques. SCI et bien immobilier à usage mixte : comment ça marche ? Acquisition de l’immeuble par la SCI. Seul un professionnel averti peut vous aider après une étude approfondi de votre cas personnel. Guillaume avez vous une réponse sur ma question? Enfin, cette démarche (occupation gratuite) ne remettra pas en cause la possibilité de gérer « normalement » les éventuels autres immeubles acquis par la SCI (appels de loyers et déductions des charges afférentes). Ainsi, utiliser la SCI pour préparer la transmission de son patrimoine consiste à utiliser le droit des sociétés à des fins personnels. J’ai une question sur ce montage en nue-propriété : est-il possible de donner la nue-propriété départ a des enfants mineurs alors que la SCI est endettée ? Un auto entrepreneur créée une SCI avec des associés, et achète un immeuble lui servant à la fois de local professionnel et d'habitation : L'entreprise verse un loyer à sa SCI pour la location des locaux de son entreprise. Bonjour, Puisqu’il s’agit de constater une charge de dépréciation, la constatation d’un amortissement comptable aura pour conséquence de réduire le bénéfice comptable, c’est à dire le bénéfice distribuable aux associés. Vous devez être connecté pour laisser un commentaire. Et je suis d’accord avec les précédents commentaires, votre sites est très intéressant et très instructif. La durée se fera en fonction de la durée réelle d’utilisation ; cette durée pourra varier si on est dans le cas d’immeuble de placement ou immeuble donné à la location à des entreprises liées. Dans une Société civile imposée à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR), chacun des associés déclare les revenus perçus au titre des revenus fonciers.